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北京买房攻略
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(一)说明

本文总结了北京买房的一些基础知识与经验,由于市场和房贷政策随时间会发生变化,并不保证所有信息的真实有效性,也不构成任何投资建议。

(二)各区规划

1. 北京行政区划分

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《北京城市总体规划(2016年—2035年)》,城六区指北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区。

(1)“一核一主一副、两轴多点一区”

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“一核”指的是首都功能核心区,是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区。

“一主”指的是中心城区,即城六区,是“四个中心”的集中承载地区,是建设国际一流的和谐宜居之都的关键地区,是疏解非首都功能的主要地区。总规提出,中心城区要降低人口密度,2020年中心城区常住人口规模控制在1085万人左右。

“一副”指的是北京城市副中心,是北京新两翼中的一翼。

“两轴”指中轴线及其延长线、长安街及其延长线。

“多点”是位于平原地区的顺义、大兴、亦庄、昌平、房山5个新城。

“一区”,是指生态涵养区,包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆5个区,以及昌平和房山的山区

(2) 要努力形成北京城市副中心与河北雄安新区比翼齐飞的新格局。 Alt text

(3)立足京津冀协同发展。

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2. 东城区和西城区将合并编制核心区控制性详细规划
3. 朝阳区规划

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4. 海淀区规划

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5. 丰台区规划

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6. 昌平区规划

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7. 亦庄规划

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8. 通州区规划

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(三)房源

北京的一手楼盘在城六区较少,文章以二手房交易为主。

1. 2014 - 2019 年北京房价走势

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2. 2019/02 月北京二手房成交详情

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3. 各区平均房价

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4. 房价调控

北京房价从 2017 年开始一直处于调控中,2019 年的政府工作报告也已经出来,今年房地产的主要任务是保持稳定,所以房价大涨的政策条件并不具备。

落实好一城一策,房价大涨大跌都要地方来负责,部分行情差的城市放松一下是可能的,但一二线重点城市想要放松限购限贷几乎没可能,但比如限价放松还是可以的,这样开发商投资就会回升,有利于经济增长。

另外房产税也开始推进立法中,不过短期内并不会落地。 Alt text

(四)购房与贷款流程

1. 外地人在北京买房条件及资格

持有有效《北京工作居住证》

	(1)持有有效《北京工作居住证》
	(2)在本市没拥有住房或只拥有一套住房

没有有效《北京工作居住证》

	(1) 持有本市有效暂住证
	(2) 在本市没拥有住房
	(3) 连续60个月(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税
2. 二手房交易流程

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3. 二手房交易税费清单

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4. 首付贷款比例

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5. 月均还款额

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6. 特殊交易类型

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(五)轨道交通

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1. 2018 - 2021年地铁规划图

2019年

  • 7号线东延工程(焦化厂站—环球影城)全长16.6公里,拟2019年12月竣工。
  • 16号线(苏州街—宛平)全长26.1公里,拟2019年12月竣工。
  • 16号线二期剩余段(西苑—苏州街)全长4公里,拟2019年12月竣工。
  • 轨道交通新机场线一期(草桥—新机场)全长41.4公里,拟2019年9月竣工。
  • 轨道交通八通线二期(南延,土桥—环球影城)全长4.5公里,拟2019年12月竣工。
  • 轨道交通房山线北延(郭公庄—丰益桥南)全长5.3公里,拟2019年12月竣工。
  • 亦庄新城现代有轨电车T1线,全长13.25公里,拟2019年7月竣工。

2020年

  • 燕房线支线(饶乐府站—周口店镇)全长6.1公里,拟于2020年12月竣工。
  • 8号线三期工程(中国美术馆—五福堂)全长19.2公里,拟2020年12月竣工。
  • 14号线剩余段(西局站—右安门外站)全长4公里,拟2020年12月竣工。
  • 轨道交通新机场线二期(西延,东直门站—北新桥)全长1.9公里,拟2020年12月竣工。
  • 轨道交通平谷线一期(徐辛庄—平谷站)全长54.3公里,拟2020年12月竣工。
  • 轨道交通昌平线南延一期(西二旗—蓟门桥)全长12.6公里,拟2020年12月竣工。
  • 北京市中低速磁悬浮交通示范线(S1线)剩余段(金安桥-苹果园)全长1.2公里,拟2020年12月竣工。

2021年

  • 3号线一期工程(东四十条站—高辛店站)全长22公里,拟于2021年12月竣工。
  • 12号线(田村—东坝)全长29.6公里,拟2021年12月竣工。
  • 17号线(未来科技城北区站—亦庄站前区南站)全长49.7公里,拟2021年12月竣工。
  • 19号线一期(新宫站—牡丹园站)全长22.4公里,拟2021年12月竣工。
  • CBD线一期(东大桥站—大郊亭站)全长6.5公里,拟2021年12月竣工。

买房细节 (FAQ)

1. 贷款相关

(1)从 2018/09/17 起,公积金认房又认贷,并与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元。

(2)首套房利率上浮 10% 是什么意思?

首先理解基准利率,它是中国人民银行(央行)规定的商业银行及其他金融机构的存、贷款利率基准,是法定利率。比如现在基准利率是 4.9%, 上浮 10% 就是 5.39%

(3)等额本息和等额本金

等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额是相同的,等额本金每个月还款的金额是不同的,第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的,最后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。
2. 房子建筑相关

(1)普通自住房和非普通租住房

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(2)公摊面积

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有传言取消公摊面积这个概念,不过对房价影响不大。

(3)选小区,选房的注意点 : https://www.zhihu.com/question/24464072/answer/232469709

小区规划

a、绿化率 b、车位配比(一户一车至少1:0.8的车位配比)。c、人车分流(是/否),车道宽度,地库出入口是否分开。d、容积率及楼间距。e、小区内配套(体育/健身设施、餐饮、便利店/超市、理发店等等)。f、小区内公共区域状况(水泥地面/石材地面/地砖地面/排水系统等等)。g、变电站及手机基站位置(自住可以不迷信,但这些问题会影响到房屋再次出售)。

建筑结构

a、建筑结构:框架/剪力墙/框剪/砌体(砖混)结构。b、楼层总层数(地下/地面)。c、每层几梯几户,以及每层每户型(建筑)面积。d、楼梯数及楼梯间入口,是否有避难层(至少要求:6楼以下单楼梯/18层以下单楼梯双电梯/33楼以下双楼梯双电梯/更高楼层则需设避难层)。e、底层是否有商铺(商铺楼层数)。f、每层层高。g、外墙面(外墙漆/瓷片/石材)。外墙漆的楼,时间长了显脏显旧,对卖二手房出售不利。h、排水:同层排水/非同层排水。i、供水:市政供水/二次供水。

格局

a、采光(注意南北向窗外是否有高层建筑遮光)。b、通风(是否南北通透,直接通透OR间接通透)。c、厨卫采光。d、主阳台与生活阳台(以及物业是否允许封阳台等)。e、动静分区及动线。f、南向及北向房间数量分别多少。g、承重墙、配重墙位置(影响格局可调整尺度)。h、室内噪音。i、室内及室外冲煞(比如房间、厨房、卫生间门是否有对冲,或室外有尖角冲煞等)。也可以根据业主的八字,测算房屋格局是否匹配(理气派)。

(4)买房投资注意点 : https://mp.weixin.qq.com/s/MD160tkb3UvVjsliF8DMjQ

a. 交通

靠近地铁,越近越值钱,特别是一二线热点城市,节奏快,走路浪费的时间越少越好,通勤上班时间越短越好,走路超过十分钟的就不要考虑了!

b. 学位。

学位越好,升值越快,越抗跌,为了防止学区房改革,买成片的学位房都比较好的片区最保险,中国父母只要有条件为孩子选择好学校的心理不会变。

c. 看未来规划。

不要在乎现在有多荒凉,配套有多不方便,要用发展的眼光看未来规划,周边是否有大型商场还没有开业,有地铁线路还没有通,有其他公共配套规划还没有建好,这样才有想象空间,每一个利好的兑现都有利于房价上涨,如果什么都成熟了反而是利好出尽,没什么太多爆发式增长空间了。

d. 次新房。

拒绝老破旧,老破旧的唯一价值是学位房,以及确定性的旧改拆迁,除此是没有价值的,次新房5年以内的最优,超过10年就不要考虑投了。

e. 地段。

每个区域的中心位置,都是升值最快的,也是最抗跌的,不要买偏远的郊区,涨的慢跌的快。
3. 买房政策相关

(1)什么是满五唯一?

满五”是指房产证从出证开始计算,时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内,登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下,房子满足“满五唯一”的条件即可是免房子的个税和增值税。

(2)商贷买房首套房认定原则

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(3)什么是共有产权房?

共有产权房是新类型房屋,其不动产权证上的房屋产权性质将为“共有产权住房”,每个共有产权房项目会拿出30%房源分配给“新北京人”。购房人可以按照政策性住房标准(商业贷款最低首付比例30%)申请公积金、商业贷款购买。

(4)什么是限价房,限竞房?

“限房价、竞地价”这种土地竞买方式是指在拍地之初即对项目的销售均价进行限制,开发企业向上竞地价,向下竞房价,当所报地价达到合理上限时,开发企业将竞企业自持商品住房面积,最终取得土地开发权。

(5)一类,二类经济适用房区别

一类经济适用房满5年后才可以上市出售,二类经济适用房拿到房本即可上市出售。一类经济适用房需要缴纳综合地价款,二类经济适用房需要缴纳土地出让金。

(6)学区多校划片

学区房并不保证 100% 的入学,短期对学区房有利空,但资源相对均衡的优质学区房,反而会更抢手。

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4. 推荐

(1)推荐公众号

「京房字」 汇集了房地产专家,政策制定者,研究机构,媒体人。房地产相关的政策走向,这个公众号能第一时间得到解读。
「樱桃大房子」地产自媒体号,对房子有自己独特的见解。
「撸房价」一个看房价趋势的公众号,很好用的工具。

最后

  1. 文章发布渠道
  1. 建了一个群,交流北京买房经验,如群满,加微信号 「jeeeeeffer」拉你入群。

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