美国房价继续下跌两大原因

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美国房地产市场将面临更多的下降风险。（Shutterstock）

【大纪元2023年05月15日讯】文：李欧
根据标普凯斯－席勒房价指数，美国房价从2022年6月至2023年2月，已经下跌4.9%。我们现在正处在，自上世纪80年代初以来，最难以负担房价的环境，房地产市场的需求大幅放缓，供应量也一直萎靡不振。而且，现在有两个大因素，将很可能将房市拖入一个更深的谷底。另外，今天我还要谈到美国禁止中国人买房的最新进展。

在2000年代中期的住房危机期间中，美国房价指数下跌了27%，但是从去年到今年2月，我们还下跌不到5%，甚至1至2月份，房价还小幅上涨0.17%。进入春夏季的市场，往年都是房市旺季，现在也确实出现一定的热度，可以看到全美的交易在增快，价格在止跌。

不过归根结底，这是市场上的供应量短缺造成的结果。看到Redfin的数据，在4月份，待售房的新上市量同比下降22.9%，这是2020年5月以来的第二大跌幅，全部可售的二手房数量，只比去年同期上涨5.9%，已经不再是过去几个月常看到的两位数增幅。因为这个供应量短缺的原因，导致市场销售很紧张。

但是，据专家表示，今年有两个大风险，将可能导致房价再下跌15到20%。持这种言论的专家是著名的伊恩?谢泼德森（Ian Shepherdson），他是万神殿宏观经济（Pantheon Macroeconomics）咨询公司的创办人，曾经在2005年发出警告，房地产市场的低迷将引发经济衰退。果然美国房价在2006年达到顶峰之后，然后一直下跌到2012年，同时也重创经济。

干净世界：两大风险酝酿美国房价跌更多｜禁止中国人买美国房最新进展｜【美国地产热点】5//11/2023

据“商业内幕”报导，现在Shepherdson说，随着投资者涌入避险资产，经济衰退将压低10年期国债利率。这将把30年期抵押贷款的利率也往下拉，可能降至6%或更低。自去年9月中旬以来，平均利率一直在6%以上。而这种下降将导致房市的库存增加，因为潜在的卖家，如果看到利率降低了，可能就会愿意换房，而不是一直死守着手上的低利率。

但是抵押贷款利率的下降，不是会刺激房地产市场的买气吗？怎么会抑制需求呢？

抑制需求的第一个因素

Shepherdson认为，现在可能有两件事情会阻止需求上升。第一个就是经济衰退，因为货币紧货、利率上升所带来的经济风险，会导致人们把资金投向避险资产，就像我上一次文章中说的，债券、基金，或是储蓄账户，现在都有比较高的利息。因为很多人都在想办法把资金放到更安全的地方，准备来应对未来可能的更大衰退。这样就导致，资金流向房地产的数量会大大减少。

抑制需求的第二个因素

另外一个因素是信贷紧缩，而信贷紧缩又会更近一步打击经济，所以经济衰退和信贷收缩，在目前基本上是一个循环关系，因为很多人贷不到钱，所以大家就无法有更大的支出，经济就会衰退；经济衰退，银行就更不敢放贷，然后经济就更衰退。所以这个雪球很轻易就会越滚越大，直到美联储认为不行了，美国经济快要垮了，应该要重新降低利率，刺激经济了。

现在很多开发商没办法盖更多的房子，就是因为贷不到钱，或是因为利率太高，不敢从银行借太多钱去盖房子。因为房地产市场正在萎靡，若盖了房子，而没有人去买。那麽建筑商、开发商，就没有钱去还给银行，他们就要承担很高的利息，甚至到时候可能会发生贷款违约。那对开发商而言，就是一个重大的打击。

近期接连发生三起区域性银行倒闭，所以现在银行都试图保持较高的现金流动弹性。因此，银行在放贷业务上会更加谨慎。消费者和企业都报告说，在当前环境下获得信贷更加困难，表示更多银行正在收紧贷款标准。

房价下跌未必是坏事

不过房价下跌也未必是个坏事。Shepherdson说，之前驱动的住房需求是疫情造成，它导致库存大幅下降，并推动价格大幅上涨，可是房价要是一直涨下去，没有人受得了，房价必须要放松。所以，他认为必须看到市场出现某种常态。这个常态就是房价必须要下跌，人们的收入要跟得上房价的涨幅。

与Shepherdson站在同一看法的还有，美国企业研究所的高级研究员，也是国际货币基金组织前副主任，德斯蒙德?拉赫曼（Desmond Lachman），他认为紧缩的货币政策和贷款的减少，将导致劳动力市场降温，这对住房需求不利。因为大家如果担心失去工作，他们就不愿意再去借贷买房。这是一个连锁效应。

另一个经济学家，艾维?泽尔曼（Ivy Zelman），她也预测了上一次住房危机。现在泽尔曼说，信贷紧缩才刚刚开始，房地产市场也无法幸免，最终将是一场衰退。

不过房价是不是会真的下跌呢？Zillow的首席经济学家斯凯乐?欧森（Skylar Olsen）还是认为，低库存应该会在一定程度上支撑价格。欧森说：“我真的不知道低库存会怎么样帮助价格下降。”

所以这一场由加息引发的信贷紧缩、经济衰退、股市波动，再牵连一连串的裁员、倒闭、消费力放缓等等，是不是真的会演变成一场完美风暴，我们只能继续看下去！

禁止外国人购买国土的新进展

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接下来，要谈的是有关美国禁止外国人购买国土的新进展。美国财政部5月5日提出一项新规，将对外国土地购买进行更严格控制，同时，在国家安全审查名单中增加了8个军事设施。

美国联邦有一个委员会，叫做外国投资委员会（CFIUS），这个委员会专门负责审查外国收购，所可能引发国家安全的交易。根据5月5日公布的联邦登记公告，一旦最终确定，在这些新增地点附近的100英里范围内，任何非例外房地产购买或租赁，将被视为外国投资委员会，管辖范围内的“受监管交易”。那什么是非例外、什么是例外呢？

比如在一个军事基地的100英里的范围内。有一座小镇，小镇内有一栋独立房，然后有一位非绿卡、非美国籍的中国人想要购买。那麽，这有可能被视为例外，也就是可以购买，因为那可能只是一个在城镇里的普通居住单位而已。但是，如果在这个100英里以内，有一片可能几百英亩、几万英亩的农地，准备被只有中国身份的人收购，那麽这个交易，就有很大的概率成为非例外。

案例一：禁止中国公司买农地

我们来看一个实际案例，2021年的秋天，有一家中国公司通过他的子公司，美国阜丰公司购买了370亩的农地，准备在北达科他州的大福克斯建造一个玉米加工厂。这个农地，距离大福克斯空军基地不到15英里。而这个空军基地，拥有无人机、卫星，还有监视技术，所以是相当敏感的军事基地。

对于部分外国实体或个人购买美国土地、房产，联邦和地方都陆续出台更严格的规定。（Shutterstock）

但是在2022年的12月，这个外国投资委员会认定，阜丰公司所购买的这个农地，不属于委员会管辖范围内的受监管交易。所以让这个交易继续的进行。不过到了隔年的1月底，大福克斯空军跳出来说话了，说这个拟议的项目对国家安全构成重大威胁，对我们在该地区的业务有近期和长期的，重大影响风险。

所以我们可以看到，在判断是否是监管交易的标准，不同单位有很大的不同，也有很多解释的空间，并不是一刀切的判断。不是只要在军事基地周围，都不能买。

案例二：禁止中国富豪买农地

我们可以看另外一个案例，在2016年的时候，前中共军官、也是亿万富翁的孙广信，在德州瓦尔维德县购买14万英亩左右的农业用地，并计划在该地建造一个风力发电厂。结果2020年的6月，外国投资委员会也批准了孙广信的风电厂项目。但是要与国防部在2021年7月达成缓解协议，也就是说，他们之间可能有交换的互惠条件。

结果本来以为谈好了，没想到，德州早在2021年的6月，就有一个新法案生效了，这个新法叫做“孤星基础设施保护法”，这个保护法规定，如果交易会让外国企业远程访问或控制关键的基础设施，那麽就禁止德州的企业和政府与来自中共、俄罗斯、朝鲜，或者是伊朗的外国实体进行交易。

这又是一个联邦委员会同意交易，然后又受到当地，阻止的一个购买交易。所以从上面2个案例来看，我们或许可以认为，来自联邦的审查是比较宽松的，但是来自当地的政府，或者是军事单位的审查是较为严苛的，而且是小心的。因为，这毕竟关系到他们的机密，或者是工作可能会受到干扰。

但是现在看起来，联邦政府准备对这些交易进行更严控的管制。所以在5月5日提出新的规定，并且新增了8个军事单位，那麽现在这个外国投资委员会，已经罗列了超过两百个军事地点的清单。所以对来自中国、俄罗斯，或者是朝鲜的购买，可能都会受到更严厉的管控。

这是种族歧视？新排华法案吗？

可能很多中国人会说，这是一种种族岐视，这是一个新的排华法案。其实是不是呢？我们来看一个佛罗里达州最新的消息，在5月8日，佛州州长签署了三项法案，主要目的就是在限制，美国现在最大的威胁“中共”，来该州购买土地。

其中，被称为外国利益法案，也就是SB 264法案，其禁止政府实体与外国和有关实体签订合同，并限制向外国委托人转让农业用地和其它不动产利益。所以这个法案当中，就包含了中共，以及与其有关联的实体和个人。在法案的第7章，特别规定任何中共官员、中国政府工作人员、中国其他政党或党派成员、主营业务在中国的企业或机构中的中国人，在2023年7月1日之后，不得购买或过户佛州的房地产。

所以，这里我们可以很明确的知道，这不是以种族来区分。而是以你的身份来做区分，你是不是跟中共有关联的相关单位，或者是个人。只要你是，你就会被限制购买。但如果你是华裔的美国公民，或华裔绿卡持有者，或者长期在美国工作的中国人，比如你是H1-B签证的人，就不属于禁止购买行列。所以只要有合格的美国身份，即便你是中国血统，仍然可以在佛州购买房地产。