成都买房攻略

蓉漂或者计划在蓉, 这里有一份实用攻略请注意查收.

整体流程

2021年起成都买新房的摇号限购方式有个变化, 向刚需无房倾斜. 整体流程如下:

• 登记资格预审
• 摇号
• 选房
• 付定金
• 签商品房认购书
• 办理贷款
• 签房屋买卖合同(预售)

其中, 如果不是买摇号新房或者预售房的话, 上述步骤会有细微差别. 比如, 如果是顺销(指无需摇号或者通过摇号选择后剩下来的新房), 就不需要摇号, 只要有购房资格可以直接选房. 但是通常来说 顺销的房子是有比较明显的缺陷, 例如总价高, 楼层位置不好, 所以才会被剩下. 这就看个人权衡了.

信息来源

首先需要查你在哪些区域有购房资格. 查询自己的购房资格可以扫码打开成都房小团小程序

成都大致地图如下(来源百度地图):

成都五年(2017-2021)房地产行政规划

成都行政区划表

参考指标

我把参考指标分为硬指标和软指标两种, 硬指标是一旦确定则短期内无法变动的, 软指标则是可以通过人为努力改变的.

硬指标

• 地段
• 地铁
• 开发商
• 周边配套(学校,医院,公园等公共资源)
• 区域未来规划

软指标

• 楼层
• 朝向
• 总价
• 物业

实操流程

等买了再来记录

--- 3月上车了, 记录一下 ---

--- 11月放款了, 更新一下 ---

选房阶段不赘述了, 实操阶段大致流程:

• 跟销售约好付款方式, 交易时间, 定金(注意!这里销售要求的就是这个定金, 不退的. 我交了2w). 签约时定金会算到房款里. 问清楚自己选的交易方式所需要的材料清单

  • 我当时选择的组合贷. 其中公积金是异地公积金, 需要出示异地贷款证明, 近6个月的缴存证明, 这个证明有效期只有2个月, 贷款审核过程中因为证明过期还让我补办了一次
  • 商业贷款部分选择了建行三支行的贷款服务, 利率6.25%, 在当时来说算偏高的, 最低的有做到5.88%的. 需要提供近6个月的银行流水, 收入证明, 纸质个人征信报告详单. 注意是详单, 需要去银行网点打印(免费), 网上自助打的不是详单.
  • 回头找找当时的单子, 找得到的话补个照片

• 筹备首付款. 因为我当时正好遇到322新政, 首付款和贷款政策变更了, 对首付款来源的要求更高了, 并且各个银行的严格程度不同.

  • 我当时找我妈借了50, 自己备了25, 勉强凑够首付.
  • 如果囊中羞涩, 一时间无法凭自己凑齐首付的. 这里有三个建议
    • 1. 切忌从某宝某微借款!切忌!切忌!这些借款本身属于消费贷, 跟信用卡套现一个性质, 是禁止流入房地产的.
    • 2. 有些银行直系亲属的钱也会查来源, 建议大家拿一张专门的卡用于付首付, 首付款存到这张卡里, 想办法筹到钱的时候, 转账最好不要写"借给你"等字样, 开玩笑的也尽量不要(可以写"还给你").
    • 3. 用于还贷款的储蓄卡一般就是你办贷款所在银行的储蓄卡, 尽量在里面存点钱, 保证这张卡在审核时是正常状态. 太久不活动的账户, 银行会自动把账户封存, 标为休眠户, 无法正常交易, 需要到网点激活.

• 资格预审. 付完首付, 拿到首付发票之后, 开发商就会协助你办理银行贷款. 资料齐全的情况下, 贷款办理周期也要3~6个月.

  • 第一阶段先进行资格预审. 主要是查核你刚需资格是否真实, 工资流水, 公积金流水和余额是否真实, 额度是否正确. 资格预审通过了后续正式审核一般就能过.
  • 第二阶段正式审核. 过程跟上述预审差不多, 只是会记录在案. 我的公积金流水就是在这个阶段失效让我补了一份.
  • 第三阶段等待放款. 审核通过表示银行同意给你钱了, 但是每年银行能给你多少钱国家是有规定的, 你需要排队. 这个时间可长可短, 不过这时候就算钱还没到开发商账户, 责任也不在你, 到交房时间没法完成交易也不会算你违约, 只是收房和还贷需要等到放款之后了.
  • 上述三个阶段过程中, 尽量不要换工作, 换公积金缴纳地, 否则最后放款进行核对的时候可能会因为跟审核时信息不一致而导致放款被驳回, 需要重新办理贷款.

• 放款. 到了这一步, 基本上贷款流程就宣告结束了, 后面就是按部就班地还款.

  • 放款后你的贷款账户里会有一笔长期债务, 里面一般会有详细的还款计划. 需要注意的是, 这里会列出每个月还款时间和金额, 这是不包括公积金贷款的, 公积金贷款还款时间(一般跟商贷一起)和金额需要在公积金App或官网查询
  • 客户经理或销售一般会提醒你, 注意第一个月还款时间. 对于初次办贷款的我们来说, 需要注意的是银行和公积金中心会在还款日当天4点前尝试从还款账户扣款, 但不会精确到几点, 也不会重试.(扣款失败的话, 几天后会重试). 存款入库又有一定的延迟, 还款日当天存入的话可能会导致扣款失败. 所以最稳妥的办法是在还款日前一天存入, 第一次还款存入2倍于月供的款项.
  • 如果你是成都缴纳公积金, 贷款进度都可以在天府市民云上查到, 信息及时透明, 自己也比较放心. 我是异地公积金贷款, 所以整个过程对我莱索 都是不透明的, 我只能一遍遍问银行客户经理现在到什么阶段了.

• 收房. 放款之后, 交易合同就只剩房屋交付了, 开发商会在临近收房日期前跟你确认通信地址, 以寄送收房通知书. 交付之前开发商会请自己合作的机构进行验房. 收房通知书上会按当初的网签合同标明实测面积, 差价, 维修基金缴费等. 拿着收房通知书现场确认收房时缴纳. 之后, 业主需要自行去房管局缴纳相应的税费.

• 收房第一步是验房. 开发商的验房可能没有自己请专业机构进行验房来得放心.

• 确认大致收房日期之后, 就可以开始着手硬装和软转了, 因为像定制柜子这一类的, 从设计图出图到材料进厂加工出成品, 这里有个40+天的生产周期. 为了能尽早布置好软装, 放置散甲醛, 提前40天定制好, 再等交房直接运进去比较好.

• 如果经济相对宽裕, 但没有太多时间亲力亲为的, 可以考虑找一个靠谱的全屋定制, 它会帮你设计, 制作, 安装. 价格大概在4~8w, 低于这个价就不太靠谱了.

上面所有提到的价格, 请注意成文时间(2021)!!

--- 文字太多看着脑壳疼, 回头给App里整个脑图吧... ---