Uitkoop en sloopkosten nieuwe natuur

Deze twee indicatoren begroten de kosten die verbonden zijn aan het slopen van woningen als gevolg van exogeen opgelegde nieuwe natuur. Wanneer in een variant nieuwe natuur (bijvoorbeeld natuur in/langs de rivieren) exogeen wordt opgelegd, worden de betreffende cellen leeggemaakt vóór de allocatie, de daar aanwezige woningen worden gesloopt (zie issue #519). Voor diezelfde woningen worden hier de uitkoopkosten (issue #520) en de sloopkosten (issue #549) bepaald, in euro's per cel (AdminDomain).

Mechanisme

De cellen die door de exogene oplegging worden leeggemaakt zijn al bekend uit de indicator SloopAlsGevolgVanExogeneOplegging (#519):

IsExogeneSloopCel = NeedsToBeEmptiedDueToExogenousDevelopments   (= er is exogene nieuwe natuur opgelegd in deze cel)

Beide kostenindicatoren maskeren een bestaande per-cel kostenkaart uit de wonen-suitability met dit masker: in leeggemaakte cellen telt de volledige kostenkaart mee, elders nul.

Indicator	Formule	Bron van de kostenkaart
Uitkoopkosten (#520)	IsExogeneSloopCel ? Verwervingskosten_woningen : 0	BaseData/Suitabilities/Wonen/Verwervingskosten/Woningen/Totaal
Sloopkosten (#549)	IsExogeneSloopCel ? Sloopkosten_woningen : 0	BaseData/Suitabilities/Wonen/Sloopkosten/Totaal

Uitkoopkosten = vastgoedwaarde

De uitkoopkosten zijn de vastgoedwaarde van de gesloopte woningen, gelijkgesteld aan de verwervingskosten uit de suitability. Die verwervingskosten zijn per cel bepaald via het hedonische woningprijsmodel per woningtype (WP4) op de bestaande BAG-voorraad. Het is dus de waarde die nodig is om de bestaande woningen in de cel op te kopen.

Sloopkosten

De sloopkosten gebruiken de al bestaande sloopkostenkaart: de woon-oppervlakte per woningtype (WP4) per cel maal een eenheidskost in euro per m². De eenheidskosten staan in ModelParameters/Wonen/Sloopkosten (richtwaarden 2017, geïndexeerd naar het modeljaar):

Woningtype	Sloopkost (Eur/m², prijspeil 2017)
Rijtjeswoning	22
Twee-onder-één-kap	40
Vrijstaand	57
Appartement	22

Er is dus geen nieuwe parameter nodig: de sloopkostenkaart bestond al voor het exploitatiesaldo in de wonen-suitability en wordt hier hergebruikt.

Aannames en beperkingen

• Alleen varianten met exogene natuur: in varianten zónder exogeen opgelegde nieuwe natuur (bv. de BAU-varianten) is het masker overal onwaar en zijn beide indicatoren nul. Het effect verschijnt vooral in de NbS-variant (NbSMax).
• Hele cel wordt leeggemaakt: de exogene oplegging ruimt de volledige woningvoorraad in een cel; de kosten betreffen daarom de totale bestaande voorraad per leeggemaakte cel.
• Vastgoedwaarde = verwervingskosten (basisjaar): de uitkoopkosten gebruiken de hedonische vastgoedwaarde van de bestaande voorraad; geen aparte opslag voor planschade of transactiekosten.
• Bestaande voorraad: het betreft de bestaande woningen (niet de nieuwbouw); de sloop volgt uit de natuuroplegging, niet uit reguliere herontwikkeling.

Configuratie

• Indicatoren: /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/UitkoopEnSloopkostenNieuweNatuur/{Uitkoopkosten, Sloopkosten} (cfg/main/Templates/Indicatoren/Woningwaarde.dms).
• Sloop-masker (#519): …/SloopAlsGevolgVanExogeneOplegging/NeedsToBeEmptiedDueToExogenousDevelopments (cfg/main/Templates/Indicatoren.dms).
• Vastgoedwaarde: cfg/main/BaseData/Suitabilities/Verwervingskosten.dms.
• Sloopkosten + eenheidskosten: cfg/main/BaseData/Suitabilities.dms en cfg/main/ModelParameters/Wonen.dms.
• Export-tif: Uitkoopkosten_NieuweNatuur_<jaar>_Eur_<studyarea>.tif, Sloopkosten_NieuweNatuur_<jaar>_Eur_<studyarea>.tif.