Woningwaarde agv groenveranderingen

Deze indicator schat de verandering in woningwaarde die optreedt doordat de hoeveelheid groen in de directe omgeving van woningen verandert tussen het basisjaar en het zichtjaar. De waardering gebeurt met een hedonisch prijsmodel: groen in de nabijheid is één van de verklarende variabelen van de woningprijs, dus een verandering in dat groen vertaalt zich in een verandering in waarde. De uitkomst is een euro-bedrag per cel (AdminDomain), uitgesplitst naar bestaande voorraad, nieuwbouw en totaal.

Achtergrond en bron

De woningprijs wordt in RuimteScanner bepaald met een semi-logaritmisch hedonisch model op basis van NVM-transactiedata (zie de woningprijs-/prijsindexmodule). De prijs per woning is:

prijs = exp( constante + woningkenmerken + locatiekenmerken + coeff_groennabij · groen_nabij )

waarin groen_nabij een 0/1-variabele is (wel/geen groen in de nabijheid) en coeff_groennabij de bijbehorende, per woningtype (WP4) geschatte coëfficiënt.

Omdat groen binnen de exp-functie zit, is de euro-waarde van groen niet exp(coeff_groennabij) op zichzelf — dat is slechts een relatieve prijsopslag (≈ percentage). De euro-waarde schaalt mee met de volledige woningprijs: dezelfde groenopslag levert bij een dure woning meer euro's op dan bij een goedkope.

Rekenwijze

Voor elke woning wordt eerst de hedonische prijs zonder de groenterm bepaald (P_rest). Vervolgens wordt het groen voor beide jaren zelf opgelegd en het verschil genomen:

P_rest   = hedonische woningprijs zonder groenterm
P_basis  = P_rest · exp( coeff_groennabij · groen_nabij_basisjaar )
P_zicht  = P_rest · exp( coeff_groennabij · groen_nabij_zichtjaar )
dWaarde  = P_zicht − P_basis

Doordat dezelfde P_rest voor beide jaren wordt gebruikt, valt alle prijsvariatie behalve groen weg. Bij ongewijzigd groen (groen_basis = groen_zicht) is dWaarde = 0; groen erbij geeft een positief, groen weg een negatief bedrag.

De indicator levert drie resultaten:

Output	Betekenis
dWaardeGroen_Bestaand	Waardeverandering van de bestaande voorraad (basisjaar-woningen) door de verandering in groen-nabij. Δ, kan negatief zijn.
dWaardeGroen_Nieuwbouw	Groenwaarde van de cumulatieve nieuwbouw sinds het basisjaar: de in hun prijs ingebakken premie voor groen-nabij in het zichtjaar (P_rest · (exp(coeff_groennabij) − 1) per woning, alleen waar groen aanwezig is). Het aantal telt álle nieuwbouw basisjaar → zichtjaar, niet enkel de bouw van het laatste decennium. Niveau, ≥ 0.
dWaardeGroen_Totaal	Bestaand + Nieuwbouw. Algebraïsch = totale groenpremie in de zichtjaar-voorraad − totale groenpremie in de basisjaar-voorraad, oftewel de netto verandering van de in woningwaarde ingebakken groenwaarde.

Aantal nieuwbouwwoningen (cumulatief)

Het aantal nieuwbouwwoningen per cel is het cumulatieve verschil in de woningvoorraad tussen zichtjaar en basisjaar:

n_nieuwbouw = max( voorraad_zichtjaar − voorraad_basisjaar , 0 )

Hiermee telt de nieuwbouwterm álle woningen die sinds het basisjaar zijn bijgekomen en in het zichtjaar nog staan — inclusief de waargenomen BAG-nieuwbouw van het eerste decennium (die wel in de zichtjaar-voorraad maar niet in de basisjaar-voorraad zit). Het netto-verschil verrekent sloop en herontwikkeling automatisch, zodat er geen dubbeltelling met de Bestaand-term ontstaat.

Waarom cumulatief (issue #558)? Een eerdere versie telde alleen de nieuwbouw van het lopende decennium. In runs waarin de woningvraag op een gegeven moment constant wordt gezet (geen nieuwbouw meer in de laatste decennia), gaf dat in het eindzichtjaar een nieuwbouwlaag van enkel nullen, waardoor Totaal gelijk werd aan Bestaand. De cumulatieve telling toont in het eindzichtjaar het volledige effect over de hele allocatieperiode.

Parameters

Parameter	Bron	Toelichting
coeff_groennabij (per WP4)	BaseData/Suitabilities/Wonen/PrijsIndex/ReadCoefficients_WP4/<WP4>/Result	Hedonische coëfficiënt voor groen-nabij; verschilt per woningtype.
groen_nabij (0/1)	afgeleid van grondgebruik	≥ 50 % groen binnen een buffer van 100 m rond de cel (zie hieronder).
P_rest	Templates/Suitabilities/Woningwaarde_perWoningType_zonderGroen_T	Hedonische woningprijs zonder de groenterm, per WP4 per cel.
Nieuwbouwprijs	…/Suitability/src/Wonen/Impl/Woningwaarde_perOP/<OP>/Prijs_perWoning_zWeging	Prijs van de in de cel gealloceerde ontwikkelpakket-woning (zonder weging).

Rekenvoorbeeld

Vrijstaande woning met een prijs zonder groen P_rest = € 600.000 en coeff_groennabij = 0,05 (≈ 5 % opslag):

• Basisjaar géén groen nabij, zichtjaar wél groen erbij (groen_basis = 0 → groen_zicht = 1):
  • P_basis = 600.000 · exp(0) = € 600.000
  • P_zicht = 600.000 · exp(0,05) = € 630.770
  • dWaarde = + € 30.770
• Omgekeerd, groen verdwijnt (1 → 0): dWaarde = − € 30.770.

De per-woning bedragen worden per cel gesommeerd tot een euro-bedrag per cel.

Bepaling van groen-nabij

De variabele groen_nabij is dezelfde regressor waarop coeff_groennabij is gekalibreerd: een cel telt als "groen nabij" wanneer minimaal 50 % van de omgeving binnen 100 m groen is. Groen wordt breed gedefinieerd (IsGroen_breed: natuur, landbouw, stedelijk groen, volkstuin). De buffer wordt berekend met een 100 m-potentiaalkernel (potential(..., pot100m/Flat2)), passend bij de gebruikte AdminDomain-resolutie (25 m of 100 m).

• Basisjaar: groen-nabij uit het grondgebruik van het basisjaar.
• Zichtjaar: dezelfde bufferdefinitie, herberekend op het grondgebruik van het zichtjaar. Veranderde cellen krijgen hun nieuwe groenstatus uit het model-landgebruik (LU_ModelType: natuur/landbouw); onveranderde cellen behouden hun basisjaar-groen.

Aannames en beperkingen

• Prijsniveau-afhankelijk: omdat het model semi-logaritmisch is, schaalt de euro-waarde van groen lineair mee met de volledige woningprijs. Fouten in het prijsniveau (bv. door VBO-oppervlakten) werken door in de euro's; de relatieve groenopslag (exp(coeff_groennabij) − 1) blijft correct.
• Binaire groendrempel: groen-nabij is 0/1 (≥ 50 % binnen 100 m), zonder afstandsverval. Dit geeft scherpe bufferranden ("ringen") rond veranderend groen. De drempel mág niet aangepast worden zonder dat coeff_groennabij opnieuw geschat wordt, want de coëfficiënt is op exact deze definitie gekalibreerd.
• Groen-crosswalk zichtjaar: het zichtjaar-groen wordt afgeleid uit LU_ModelType (natuur/landbouw). CBS-categorieën stedelijk groen en volkstuin zitten niet als aparte klasse in LU_ModelType; voor onveranderde cellen wordt teruggevallen op het basisjaar-groen.
• Bestaande voorraad = basisjaar-VBO's: dWaardeGroen_Bestaand waardeert de volledige basisjaar-woningvoorraad op hun locatie; sloop/overleving tot het zichtjaar wordt niet apart meegewogen. Eventuele dubbeltelling met nieuwbouw wordt voorkomen doordat de nieuwbouwterm op het netto voorraadverschil rust (een gesloopte-en-herbouwde cel telt netto nul nieuwbouw).
• Cumulatieve nieuwbouw via voorraadverschil: de nieuwbouw-telling is het netto verschil zichtjaar − basisjaar (zie Aantal nieuwbouwwoningen) en vangt zo ook de BAG-nieuwbouw die via issue #550 wordt meegenomen. De prijs en groen-coëfficiënt van die woningen komen nog steeds uit het gealloceerde ontwikkelpakket (Stand/OP_rel); voor BAG-cellen levert de OP-match (StartState_metBAGnieuwbouw/OPMatch_BAGnieuwbouw, issue #550) die OP_rel. Aanname: nieuwbouw zelf wordt nauwelijks weer gesloopt, anders onderschat het netto-verschil de nieuwbouw licht.
• Verschillende grootheden: Bestaand is een verandering (Δ, kan negatief), Nieuwbouw is een niveau (≥ 0). Totaal is de netto verandering van de totale ingebakken groenwaarde over de groeiende voorraad.
• Hedonisch = correlationeel: de betalingsbereidheid voor groen is geschat op historische NVM-transacties. De aanname is dat deze coëfficiënt overdraagbaar is naar de toekomstige (zichtjaar)situatie.

Configuratie

• Indicator: /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/WaardeNabijheidGroen (cfg/main/Templates/Indicatoren.dms).
• Prijs zonder groen: cfg/main/Templates/Suitabilities/Woningwaarde_perWoningType_zonderGroen.dms.
• Coëfficiënten: BaseData/Suitabilities/Wonen/PrijsIndex/ReadCoefficients_WP4/<WP4>/Result/d_groennabij.
• Export: dWaardeGroen_Bestaand, dWaardeGroen_Nieuwbouw, dWaardeGroen_Totaal (cfg/main/Indicatoren/Export.dms).