Funderingsschade

Deze indicator geeft de geschatte funderingsschade van de bestaande woningvoorraad per cel (AdminDomain), in euro's. Funderingsschade ontstaat doordat (vooral oudere) panden op houten palen of op staal gevoelig zijn voor droogte, paalrot en bodemdaling. De schade is grotendeels onvermijdbaar, behalve via sloop/nieuwbouw, wat funderingsschade interessant maakt voor een transformatieve ruimtelijke verkenning (issue #408).

Achtergrond en bron

De funderingsrisicokaart is aangeleverd door Deltares (Mandy Korff, d.d. 15-12-2025). Kenmerken (zie issue #408):

• Risico per buurt in heel NL, voor bestaande panden met ten minste één verblijfsobject met woonfunctie, in euro.
• Funderingsrisico zit op dit moment nog maar (zeer) beperkt in de woningprijzen.
• De schade is niet of nauwelijks vermijdbaar, behalve via sloop/nieuwbouw; de gangbare strategie is uitstellen.
• Herstel of sloop/nieuwbouw moet per rij/bouwblok gebeuren (rijtjeswoningen), niet per los pand.
• Voor nieuwbouw verwijst Deltares naar de kaarten van Otto Levelt (issue #342).

Er is een openbare versie op buurtniveau (funderingskosten_buurten2020.csv) en een niet-openbare versie op pandniveau (buildings_pts_with_timber_shallow_costs.gpkg).

Per-pand schatting

De verwachte schade per pand combineert het funderingstype met de bijbehorende herstelkosten, geschaald naar het aantal woningen en gecorrigeerd voor bouwjaar en woningtype:

y_i = p_hout · kosten_hout + p_staal · kosten_staal          (verwachte schade per pand)
k_i = y_i · risicofactoren (r_bouwjaarklasse, r_woningtype) / aantal woningen

De relatieve risicofactoren r_jaar (bouwjaarklasse) en r_type (woningtype) zijn afgeleid uit een private kalibratieset en als geaggregeerd kental gepubliceerd, genormaliseerd op gemiddelde/mediaan 1. De schade per woning wordt afgekapt op het 95-percentiel (Funderingsschade_P95 = € 97.200 per woning) om extreme uitschieters te dempen, en daarna via de toedelingsmatrix uitgesmeerd naar het 25 m-grid (per_pand/k, euro per cel).

Twee scenario's: herstellen of laten

Per variant bepaalt VariantParameters/VariantK/FunderingschadeWordtHersteld welke kostenpost optreedt. Beide worden via de netto contante waarde teruggerekend naar het modelstartjaar, met de discontovoet (ModelParameters/Wonen/Discontovoet = 3 %) en het jaar waarin de schade zichtbaar wordt (JaarWaarinFunderingschadeZichtbaar):

Scenario (FunderingschadeWordtHersteld)	Herstelkosten	Waardevermindering
Ja, herstellen	NCW(Src), de schade wordt hersteld en de kosten worden geïncasseerd, ongeacht eventuele sloop in een zichtjaar	0
Nee, laten	0	NCW(min(Src, woningwaarde)), de waarde daalt, maar nooit meer dan de bestaande woningwaarde

NCW(x) = x / (1 + discontovoet) ^ (JaarWaarinFunderingschadeZichtbaar − Model_StartYear)

Doorwerking in de suitability

Funderingsschade verlaagt de verwervingskosten van de bestaande woningen in de wonen-suitability:

Verwervingskosten_woningen = max(woningwaarde − waardevermindering, 0)

Daardoor wordt het opkopen/herontwikkelen van een door funderingsschade getroffen locatie goedkoper, wat sloop/nieuwbouw in het exploitatiesaldo aantrekkelijker maakt, precies de transformatieve afweging uit issue #408.

Indicator-output

Per cel (AdminDomain) worden waardevermindering en herstelkosten apart weggeschreven, elk opgesplitst naar waar in dat zichtjaar (her)ontwikkeling heeft plaatsgevonden:

Output	Betekenis
Waardevermindering	Waardedaling door funderingsschade (scenario laten).
Herstelkosten	Kosten van funderingsherstel (scenario herstellen).
Totaal	Som van beide.

Elke post heeft WaarAllocatieHeeftPlaatsgevonden (cellen waar dit zichtjaar is gealloceerd), Resterend (overige cellen) en Totaal.

Aannames en beperkingen

• Cap op P95 en op woningwaarde: extreme schades worden afgetopt op € 97.200/woning; de waardevermindering kan nooit groter zijn dan de bestaande woningwaarde.
• Discontering: alle bedragen zijn netto contant gemaakt naar het modelstartjaar tegen 3 %.
• Herstelkosten worden hoe dan ook geïncasseerd, ook als de woning later gesloopt zou worden.
• Risico nog niet in marktprijzen: de funderingsschade staat los van de hedonische woningprijs; dubbeltelling met de woningwaarde is daarom beperkt.
• Buurt-/pandniveau: de openbare kaart is op buurtniveau; de fijnmazige (pand) kaart is privaat.

Configuratie

• Indicator: /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/Funderingsschade (cfg/main/Templates/Indicatoren.dms).
• Schade in de suitability: cfg/main/Templates/Suitabilities/Suitability_Wonen_perOP_T.dms (container Funderingsschade).
• Bronkaart: cfg/main/SourceData/Vastgoed.dms (container Funderingsschade).
• Parameters: ModelParameters/Wonen/{Discontovoet, Funderingsschade_P95}, VariantParameters/VariantK/{FunderingschadeWordtHersteld, JaarWaarinFunderingschadeZichtbaar}.