Geschiktheid

De geschiktheid van een locatie bepaalt hoe aantrekkelijk die locatie is voor een bepaalde sector of subsector. Geschiktheid is, samen met beschikbaarheid en dichtheid, een van de drie filters die bepalen waar en hoeveel er wordt gealloceerd. In de allocatieprocedure worden beschikbare locaties gesorteerd op geschiktheid: de locatie met de hoogste geschiktheid wordt als eerste ontwikkeld, totdat de regionale claim is vervuld.

De geschiktheidsbepaling bestaat uit twee componenten die per sector een verschillende rol spelen.

De twee componenten

Empirische component

De empirische component beschrijft de "intrinsieke" aantrekkelijkheid van een locatie, gebaseerd op statistische analyses van waargenomen patronen. Deze component is scenario- en variant-onafhankelijk: ze is voor alle varianten gelijk en wordt eenmalig berekend en opgeslagen.

De empirische component wordt per sector op een andere manier bepaald:

Sector	Methode	Eenheid	Bronbestand
Wonen	Exploitatiesaldo	Euro	Hedonische prijsanalyse (NVM), grondproductiekosten (regressie), bouwkosten (kentallen)
Werken	Kans op voorkomen	Waarschijnlijkheid (0-1)	Multinomiaal logitmodel per Jobs6-subsector
Verblijfsrecreatie	Kans op voorkomen	Waarschijnlijkheid (0-1)	Logitmodel
Zon	Belevingskaart landschap (geinverteerd)	Score	CBS/WUR belevingskaart
Wind	Belevingskaart landschap (geinverteerd) + plaatsingsregels	Score	CBS/WUR belevingskaart

Ontwerpcomponent (tredes)

De ontwerpcomponent beschrijft de relatieve voorrang van locatietypen op basis van beleidskeuzen en ontwerpprincipes. Ze is variant-specifiek en kan per toepassing worden aangepast. De ontwerpcomponent wordt geoperationaliseerd via het tredeconcept, naar analogie met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het tredeconcept werkt als volgt: locaties worden ingedeeld in een hierarchie van treden, waarbij lagere treden (hogere voorrang) eerder aan bod komen dan hogere treden. Binnen elke trede bepaalt de empirische geschiktheid de volgorde. De allocatie vult eerst alle beschikbare locaties in de laagste trede, en gaat pas door naar de volgende trede als de claims nog niet zijn vervuld of de locaties in de vorige trede op zijn.

De ontwerpcomponent heeft daarmee voorrang op de empirische component: een locatie in een lage trede met lage empirische geschiktheid wordt eerder ontwikkeld dan een locatie in een hoge trede met hoge empirische geschiktheid.

Geschiktheid wonen: het exploitatiesaldo

De geschiktheid voor wonen is gebaseerd op een exploitatiesaldo: het verschil tussen de verwachte opbrengsten en de verwachte kosten van woningontwikkeling op een locatie, per ontwikkelpakket.

Opbrengsten

De verwachte opbrengst is afgeleid uit een hedonische prijsanalyse van NVM-transactiedata. Deze analyse schat de woningwaarde als functie van woningkenmerken (type, oppervlak) en locatiekenmerken (nabijheid van voorzieningen, landschapskwaliteit, etc.). De coefficienten worden extern geschat en ingelezen via NVM_filedate en NVM_coeff_Year.

Per ontwikkelpakket wordt de verwachte opbrengst berekend als de gesommeerde waarde van de woningen in dat pakket, vermenigvuldigd met het aantal woningen per hectare.

Kosten

De kosten bestaan uit vier componenten:

1. Bouwkosten: kentallen per woningtype (rijtjeswoning, twee-onder-een-kap, vrijstaand, appartement), geindexeerd naar het Model_StartYear via de CBS-prijsindex voor de bouw. De bouwkosten varieren per landsdeel.

2. Grondproductiekosten: de kosten van het bouwrijp maken van de grond. Deze worden geschat via een regressiemodel dat rekening houdt met bodemgesteldheid, waterhuishouding en bereikbaarheid. Coefficienten waarvan de p-waarde boven de drempel Grondproductie_significatie_threshold (standaard 0.11) ligt, worden op nul gezet.

3. Verwervingskosten: de kosten van het opkopen van bestaand vastgoed op de locatie. Voor woningen gebaseerd op de hedonische waardeschatting; voor niet-woningen op een kentalgetal.

4. Sloopkosten: de kosten van het slopen van bestaande bebouwing, gebaseerd op kentallen per woningtype en de pandfootprint van het bestaande vastgoed.

Het exploitatiesaldo per locatie per ontwikkelpakket is:

Exploitatiesaldo = Opbrengsten - Bouwkosten - Grondproductiekosten - Verwervingskosten - Sloopkosten

Locaties met een hoger exploitatiesaldo zijn aantrekkelijker. Locaties met een negatief saldo kunnen via MinimumExploitatieSaldo (standaard: 0 euro, in VariantK.dms) restrictief worden verklaard.

Optioneel wordt funderingsschade meegenomen: herstelkosten worden verdisconteerd naar het jaar waarin de schade zichtbaar wordt (JaarWaarinFunderingschadeZichtbaar), afhankelijk van of de schade wordt hersteld (FunderingschadeWordtHersteld).

Geschiktheid werken: multinomiaal logitmodel

De geschiktheid voor werken wordt bepaald via een multinomiaal logitmodel dat de kans op voorkomen van elk van de zes werksubsectoren (Jobs6) per locatie schat. Het model is extern geschat op waargenomen vestigingspatronen en ingelezen via coefficientenbestanden (Werken_coeff_date).

De verklarende variabelen zijn:

• Afstand tot vrachtluchthaven, snelwegoprit, zeehaven, treinstation (log-getransformeerd)
• Reistijd naar 100.000 inwoners (log-getransformeerd)
• Hedonische grondprijs (log-getransformeerd)
• Afstand tot stedelijke contour (log-getransformeerd)
• Urban Attractiveness Index (UAI)
• Landgebruiksaandelen in de omgeving (niet-beschikbaar, bouw, natuur, wonen, overig bebouwd)

Per locatie worden de zes waarschijnlijkheden genormaliseerd via de multinomiale logitformule:

P(sector_j) = exp(V_j) / (1 + sum(exp(V_k)))

De subsector met de hoogste waarschijnlijkheid per cel wordt bepaald via ArgMax. Deze informatie wordt gebruikt in de allocatie om te bepalen welke werksubsector de "hoogste bieder" is op een locatie.

Geschiktheid verblijfsrecreatie: logitmodel

De geschiktheid voor verblijfsrecreatie volgt een vergelijkbare benadering als werken, maar met een binair logitmodel (wel/niet verblijfsrecreatie). De verklarende variabelen zijn:

• Afstand tot luchthaven, snelwegoprit, treinstation, stedelijke contour, Natura 2000
• Reistijd naar 100.000 inwoners (log-getransformeerd)
• Hedonische grondprijs
• Landschapskwaliteit (belevingskaart)
• Landgebruiksaandelen in de omgeving (1000m radius): landbouw, infrastructuur, bos, overige natuur, wonen, water, diversiteit

De coefficienten worden extern geschat en ingelezen via Verblijfsrec_coeff_date.

Geschiktheid zon en wind

Zon

De geschiktheid voor zonne-energie is gebaseerd op de zonneladder, een hierarchie van locatietypen geordend naar maatschappelijke voorkeur. De zonneladder is volledig ontwerpmatig (geen empirische component) en wordt gedefinieerd in VariantParameters/Tredes/Zon.dms. Binnen elke trede van de zonneladder wordt gesorteerd op de (geinverteerde) belevingskaart landschap: locaties met lagere landschapsbeleving worden eerder benut.

De specifieke treden van de zonneladder worden gedefinieerd in BaseData/Zonneladder en omvatten categorieen als bermen, parkeerplaatsen, geluidswallen, en landbouwgrond.

Wind

De geschiktheid voor windenergie combineert de (geinverteerde) belevingskaart landschap met een set plaatsingsregels voor windturbines. Deze regels bepalen of een locatie fysiek geschikt is voor het plaatsen van een turbine, rekening houdend met onderlinge afstanden, orientatie en minimale groepsgrootte. De plaatsingsregels worden geevalueerd via een stempelpatroon dat in de allocatiefase wordt toegepast.

Het tredeconcept in detail

De tredes worden per sector, per subsector en per variant gedefinieerd in VariantParameters/Tredes/. De structuur is een combinatie (cartesisch product) van meerdere classificatiedimensies. Voor wonen in de BAU-variant zijn de dimensies bijvoorbeeld:

1. Plancapaciteit + stimuli: binnen harde plannen + stimuli / binnen harde plannen / binnen zachte plannen + stimuli / etc.
2. Bestaand bebouwd gebied (BBG): binnen BBG / buiten BBG
3. OV-bereikbaarheid: zeer nabij OV / nabij OV / niet nabij OV
4. Eigendom: ontwikkelende partij / niet-ontwikkelende partij
5. Grondgebruik: bouwterrein / overig

Het cartesisch product van deze dimensies levert een groot aantal combinaties op, die elk een unieke trede vormen. De volgorde van de dimensies bepaalt de hierarchie: de eerste dimensie (plancapaciteit) weegt het zwaarst. Een locatie binnen harde plancapaciteit, buiten BBG, zonder OV krijgt daarmee nog steeds een lagere trede (hogere voorrang) dan een locatie buiten plancapaciteit, binnen BBG, nabij OV.

De variant bepaalt welke dimensies worden meegenomen en hoe ze zijn geordend:

• BAU: plancapaciteit + stimuli, BBG, OV-bereikbaarheid, eigendom, grondgebruik
• Intensiveren: harde plancapaciteit, BBG, OV-bereikbaarheid, zachte plancapaciteit, maatregelen, eigendom, grondgebruik
• Transformeren: harde plancapaciteit, maatregelen, BBG, OV-bereikbaarheid, zachte plancapaciteit, eigendom, grondgebruik

De selectie van de trede-variant per sector wordt aangestuurd via Trede_Variant in VariantK.dms.

Samenspel empirisch en ontwerp

De uiteindelijke geschiktheidswaarde die in de allocatie wordt gebruikt is een combinatie van de trede (ontwerpcomponent) en de empirische score. De trede bepaalt de grofmazige volgorde; de empirische score bepaalt de fijnmazige volgorde binnen elke trede.

In de implementatie wordt dit gerealiseerd door de empirische geschiktheidswaarde op te tellen bij een offset die per trede verschilt. Locaties in lagere treden krijgen een hogere offset, waardoor ze altijd boven locaties in hogere treden uitkomen, ongeacht de empirische score.

Geschiktheid_totaal = Trede_offset + Empirische_geschiktheid

Dit mechanisme waarborgt dat de ontwerpvoorkeur leidend is, terwijl binnen de ontwerpvoorkeur de empirische onderbouwing de doorslag geeft.